פטור והנחה בארנונה על נכס עסקי ריק

בעל נכס מסחרי שעמד ריק משלם ארנונה על שטח שאיש אינו משתמש בו, אך שלושה מסלולים שונים בחוק עשויים להפחית את החיוב — כל אחד מהם מותנה בנסיבות שונות לחלוטין ובתנאי סף משלו. תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993, עוסקות בבניין ריק הראוי לשימוש ובבניין חדש שטרם אוכלס, בעוד שסעיף 330 לפקודת העיריות עוסק בבניין הרוס או ניזוק. ההבחנה בין השלושה היא הצעד הראשון, שכן החלת מסלול אחד על מצב של אחר אינה עומדת בדרישות החוק. כל ההנחות האלה הן רשות בידי המועצה, לא חובה, וכל רשות מקומית מחליטה בעצמה אם ובאיזה שיעור להעניק אותן.

שלושה מצבים, שלושה מקורות — ואיך יודעים באיזה מהם אתם

השאלה המעשית הראשונה היא מה מצב הנכס בפועל. בניין ריק אך ראוי לשימוש — כלומר ניתן להשתמש בו למטרה שלשמה הוא מיועד, גם אם אין בו מחזיק — נכנס לגדר תקנה 13. בניין חדש לחלוטין, שסיימו לבנות אותו וטרם אוכלס מעולם, נכנס לגדר תקנה 12. בניין שנהרס או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו נכנס לגדר סעיף 330 לפקודת העיריות, בנוסחו לאחר חוק לתיקון פקודת העיריות (מס' 131), התשע"ב-2012, שתחילתו ביום 1 בינואר 2013.

שלושת המסלולים אינם מצטברים זה על זה. בניין שניזוק אינו "בניין ריק שראוי לשימוש", ובניין חדש שטרם אוכלס אינו בניין הרוס. זיהוי שגוי של המסלול עלול להוביל לבקשה שנדחית, ולכן יש לבדוק את המצב העובדתי מול הרשות לפני הגשה. בעל נכס שמתלבט יכול להיעזר במידע על נכסים מסחריים ולוגיסטיים לצורך השוואה, אך ההכרעה המשפטית במסלול היא של הרשות.

בניין ריק שראוי לשימוש: תקנה 13 והמדרגות שבה

תקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993, קובעת שמועצה רשאית לקבוע הנחה למחזיק של בניין ריק שאין משתמשים בו. ההנחה נקבעת לפי תקופה מצטברת, במדרגות האלה: עד 100% לתקופה של עד 6 חודשים; עד 66.66% מהחודש השביעי עד החודש השנים עשר; ועד 50% מהחודש השלושה עשר עד החודש השלושים ושישה.

שלוש מגבלות חשובות קבועות באותה תקנה. הראשונה: ההנחה ניתנת לתקופה המצטברת במשך תקופת בעלותו של אדם בבניין, וכל עוד לא שונתה הבעלות בו — כלומר מכירת הנכס מאפסת את מניין התקופה ביחס לבעלים החדש. השנייה: תחילת חישוב התקופה המצטברת היא ביום 1.3.2005. השלישית: במניין התקופה המצטברת לא תובא בחשבון תקופה הפחותה מ-30 ימים שבה עמד הבניין ריק ברציפות — כלומר ריקות קצרה בין שוכרים אינה נספרת כלל.

המשמעות המעשית היא שריקות קצרה מאוד לא מייצרת זכות לבקשה. מי שהנכס עמד ריק שבועיים בין שוכרים לא צובר תקופה. מי שהנכס עמד ריק חודשים ספורים עשוי לצבור תקופה, אך ההחלטה אם להעניק את ההנחה ובאיזה שיעור נתונה לשיקול דעת המועצה. יש לבדוק עם הרשות המקומית מהי הדרך להגשת הבקשה ומה נדרש לצרף אליה.

בניין חדש שטרם אוכלס: תקנה 12

תקנה 12 לאותן תקנות קובעת שמועצה רשאית לקבוע הנחה של עד 100% למחזיק שהוא הבעל הראשון של בניין חדש ריק, שמיום שהסתיימה בנייתו והוא ראוי לשימוש אין משתמשים בו במשך תקופה רצופה של עד שנים עשר חודשים. שני תנאי סף מצטברים כאן: המבקש חייב להיות הבעל הראשון של הבניין, והבניין חייב להיות חדש — כלומר מי שרכש בניין מיד שנייה, גם אם מעולם לא אוכלס, אינו עומד בתנאי הבעל הראשון.

התקרה בתקנה 12 ובתקנה 13 זהה — עד 100% — אך ההבדל ביניהן הוא בשני מישורים. האחד: תקופת הריקות הרצופה בתקנה 12 ארוכה יותר, עד שנים עשר חודשים, בעוד בתקנה 13 מדרגת 100% מוגבלת לשישה חודשים. השני: קהל המבקשים בתקנה 12 צר יותר — הבעל הראשון של בניין חדש בלבד. בשני המקרים מדובר בהנחה שהמועצה רשאית לקבוע, לא בהנחה אוטומטית.

בניין שנהרס או שניזוק: סעיף 330 לפקודת העיריות

סעיף 330 לפקודת העיריות עוסק בבניין שנהרס או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו. הסעיף מחייב את מחזיק הבניין למסור לעירייה הודעה על כך בכתב, וקובע שההוראות שבו חלות כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק.

סעיף 330(1) קובע שעם מסירת ההודעה לא יהיה המחזיק חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה — תקופה המכונה בסעיף "תקופת הפטור הראשונה". סעיף 330(2) קובע שבחמש השנים שמתום תקופת הפטור הראשונה יהיה המחזיק חייב בארנונה על אותו בניין בסכום המזערי לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השימוש האחרון שנעשה בו — תקופה המכונה "תקופת התשלום". סעיף 330(3) קובע שבתום תקופת התשלום, אם הבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק, ימסור המחזיק לעירייה הודעה נוספת בכתב ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים. סעיף 330(4) קובע ששלוש השנים וחמש השנים ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר.

סיפת הסעיף קובעת שאין באמור כדי לגרוע מחבותו של המחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פירעונם לפני מסירת ההודעה. כלומר החוב שנצבר לפני ההודעה נשאר בתוקף. יש לזכור שהסכום המזערי שבסעיף 330(2) מתעדכן בכל שנת כספים: תקנה 6 לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007, קבעה לשנת הכספים 2007 סכום מזערי של 54.62 ₪ למ"ר לסיווג "משרד, שירותים ומסחר", 19.91 ₪ למ"ר לסיווג "תעשיה" ו-36.87 ₪ למ"ר לסיווג "בית מלאכה", ותקנה 8 קובעת שסכומים אלה מתעדכנים בכל שנת כספים. אין להסתמך על מספרי 2007 כמייצגים את הסכום העדכני; יש לבדוק את הסכום המעודכן מול הרשות או עם רואה חשבון.

ההודעה בכתב היא מה שמתחיל את הספירה

בכל שלושת המסלולים, הפעולה שמתחילה את מניין התקופה היא מסירת הודעה בכתב לרשות המקומית. סעיף 330 מחייב את המחזיק למסור הודעה בכתב על מצב הבניין, וסעיף 330(3) מחייב הודעה נוספת בתום תקופת התשלום אם הבניין נותר הרוס או ניזוק. גם סעיף 325 לפקודת העיריות קובע שאדם שחדל להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או בניין שהוא חב עליהם בארנונה ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעירייה, ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים — ואין באמור כדי לגרוע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.

המסקנה המעשית היא שהודעה בעל פה או שיחה עם פקיד אינה מתחילה את הספירה. מי שלא מסר הודעה בכתב ממשיך לצבור חוב גם אם הנכס עמד ריק או הרוס. יש לבדוק עם הרשות המקומית או עם עורך דין מהי הדרך הנכונה למסור את ההודעה ולשמור אסמכתא על המסירה, שכן רק מסירה מתועדת מאפשרת להוכיח את מועדה.

כמה כסף זה על מבנה בגודל אמיתי

כדי להבין את סדר הגודל, אפשר להשוות חיוב שנתי מלא על מבנה של 5,000 מ"ר לשני סיווגים שונים. הטבלה מציגה את הנתונים כפי שהם מופיעים בצווי הארנונה, בלי הסקה על שיעור ההנחה שיינתן בפועל.

המספרים בטבלה הם החיוב המלא, לא החיוב לאחר הנחה. שיעור ההנחה בפועל, אם יינתן, תלוי בהחלטת המועצה ובמסלול הרלוונטי. לצורך השוואה בין רשויות שונות אפשר להיעזר במידע על ארנונה באשדוד, אך אין להסיק ממנו על מדיניותה של רשות אחרת. מי שמעביר נכס בין מחזיקים עשוי למצוא עניין גם במדריך על חילופי מחזיקים בארנונה, שכן שאלת המועד שבו חדל המחזיק להיות חייב בארנונה היא שאלה נפרדת מזו של הנחה על נכס ריק. למי שמשווה בין סיווגים שונים של נכסים עסקיים, יש ערך גם במדריך על ארנונה לעסקים ומדרגות, שכן הסיווג קובע את הבסיס שממנו מחושבת כל הנחה.

שאלות נפוצות

האם אפשר לבקש הנחה על נכס עסקי שעמד ריק בין שוכרים?

ככלל, תקנה 13 חלה על בניין ריק שאין משתמשים בו, אך במניין התקופה המצטברת לא תובא בחשבון תקופה הפחותה מ-30 ימים שבה עמד הבניין ריק ברציפות. ריקות קצרה בין שוכרים אינה נספרת, ולכן יש לבדוק את אורך התקופה לפני הגשת בקשה. ההחלטה אם להעניק את ההנחה נתונה לשיקול דעת המועצה.

כמה זמן אפשר לקבל הנחה על בניין ריק שראוי לשימוש?

תקנה 13 קובעת מדרגות לפי תקופה מצטברת: עד 100% לתקופה של עד 6 חודשים, עד 66.66% מהחודש השביעי עד החודש השנים עשר, ועד 50% מהחודש השלושה עשר עד החודש השלושים ושישה. התקופה נספרת במשך תקופת בעלותו של אדם בבניין, וכל עוד לא שונתה הבעלות בו. תחילת חישוב התקופה המצטברת היא ביום 1.3.2005.

מה קורה למי שלא מסר הודעה בכתב לעירייה?

סעיף 330 לפקודת העיריות מחייב את המחזיק למסור הודעה בכתב, וסעיף 325 קובע שאדם שחדל להיות בעלם או מחזיקם של נכס חייב למסור הודעה בכתב. סיפת הסעיפים קובעת שאין באמור כדי לגרוע מחבותו של המחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פירעונם לפני מסירת ההודעה. כלומר חוב שנצבר לפני ההודעה נשאר בתוקף, ורק התקופה שאחרי המסירה מושפעת.

מה ההבדל בין בניין חדש שטרם אוכלס לבניין ריק רגיל?

תקנה 12 חלה על הבעל הראשון של בניין חדש ריק, שמיום שהסתיימה בנייתו והוא ראוי לשימוש אין משתמשים בו במשך תקופה רצופה של עד שנים עשר חודשים. תקנה 13 חלה על מחזיק של בניין ריק שאין משתמשים בו, גם אם אינו חדש. בשתי התקנות התקרה היא עד 100%, אך בתקנה 12 קהל המבקשים צר יותר — הבעל הראשון של בניין חדש בלבד.

האם ההנחה על נכס ריק היא אוטומטית?

לא. הנוסח של תקנות 12 ו-13 הוא "המועצה רשאית לקבוע הנחה" — לא "תקבע" ולא "חייבת". כל רשות מקומית מחליטה בעצמה אם ובאיזה שיעור להעניק את ההנחה, בכפוף לשיקול דעתה ולמדיניותה. יש לבדוק את הדרך להגשת בקשה מול הרשות הרלוונטית, ואת השיעור שיינתן בפועל.

מה קורה לבניין שנהרס או שניזוק לאחר תקופת הפטור הראשונה?

סעיף 330(2) קובע שבחמש השנים שמתום תקופת הפטור הראשונה יהיה המחזיק חייב בארנונה על אותו בניין בסכום המזערי הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השימוש האחרון שנעשה בו. בתום תקופת התשלום, אם הבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק, יש למסור הודעה נוספת בכתב. שלוש השנים וחמש השנים נספרות בין ברציפות ובין במצטבר.

האם אפשר לקבל הנחה על נכס ריק בלי קשר לבעלות?

תקנה 13 קובעת שההנחה ניתנת לתקופה המצטברת במשך תקופת בעלותו של אדם בבניין, וכל עוד לא שונתה הבעלות בו. כלומר שינוי בעלות מאפס את מניין התקופה ביחס לבעלים החדש. תקנה 12 מצמצמת עוד יותר וקובעת את ההנחה לבעל הראשון של בניין חדש בלבד. בשני המקרים יש לבדוק את מצב הבעלות לפני הגשת בקשה.

המידע כאן אינו תחליף לייעוץ משפטי או חשבונאי, ואינו תחליף לבדיקה מול הרשות המקומית.