חילופי מחזיקים בארנונה: מי חייב, עד מתי, ומה קורה בלי הודעה

החבות בארנונה עוברת לידי המחזיק החדש ביום שבו החל להחזיק בנכס, אך הוותק של החיוב הקודם נגמר רק כשהעירייה מקבלת הודעה בכתב. עד אז ממשיכים החייבים הקודמים לשאת בתשלום שהמחזיק החדש היה חייב בו ולא שילם. זהו ההבדל בין היום שבו מתחלף השימוש לבין היום שבו מתחלפת החבות בפועל.

מי נחשב המחזיק, ולמי העירייה שולחת את החשבון

הפקודה מבחינה בין בעל הנכס לבין מחזיקו, ומטילה את החבות על מי שמחזיק בנכס ביום שבו משתלמת הארנונה. אדם שנעשה בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, וזו לשונו של סעיף 326 לפקודת העיריות. החשבון נשלח אפוא למי שהרשות רואה כמחזיק, בין אם מדובר בבעלים שיושב בנכס, בשוכר שהחזיק בו לתקופה של שנה או יותר, ובין אם מדובר במשכיר שהשכיר לתקופה קצרה יותר.

ההבחנה הזו חשובה לעסק שנכנס לנכס, לבעל נכס שמחליף שוכר ולמתווך שמלווה את שני הצדדים. מי שמחזיק בפועל אינו בהכרח מי שנושא בחבות כלפי הרשות, ומי שנושא בחוזה הפרטי אינו בהכרח מי שהרשות תפנה אליו. החוזה מסדיר את היחסים בין הצדדים; הפקודה מסדירה את החבות כלפי הרשות. שני המסלולים האלה יכולים לנוע בכיוונים שונים, ובכפוף לבדיקה עם רואה חשבון או עורך דין.

היוצא מהנכס: סעיף 325 ותאריך ההודעה

סעיף 325 לפקודת העיריות קובע שאדם שחדל ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בניין שהוא חב עליהם בארנונה ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעירייה, ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים. ואין באמור כדי לגרוע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.

המשמעות המעשית היא שהחבות נעצרת ביום מסירת ההודעה, ולא ביום שבו בפועל פינה העסק את הנכס. פער בין תאריך היציאה לבין תאריך ההודעה מייצר חיוב שנשאר על היוצא. את ההודעה רשאי למסור החייב עצמו או נציגו, והיא צריכה להיות בכתב. אין מקור לפרט על טופס מסוים, על מספר טופס או על מסמכים שהרשות דורשת, ולכן כל בדיקה של דרישות מקומיות נעשית מול הרשות עצמה.

הנכנס, המוכר והמשכיר: סעיף 326 וסף השנה

סעיף 326 קובע שבמכירה או בהעברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם, ובהשכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו, למסור לעירייה הודעה על העסקה ובה יפורש שמו של הקונה, הנעבר או השוכר. כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו.

הנוסח הזה של סעיף 326 נקבע בתיקון מס' 50 לפקודת העיריות, משנת התשנ"ד-1994. שלוש תוצאות נובעות ממנו. הראשונה, החבות של הנכנס מתחילה ביום שבו נעשה בעל או מחזיק. השנייה, מי שמעביר את הנכס נושא בנטל הדיווח, ולא הנכנס. השלישית, כל עוד ההודעה לא נמסרה, האחריות על תשלום שלא שולם נשארת אצל המוכר, המעביר או המשכיר.

שכירות הקצרה משנה אחת: המשכיר נשאר החייב

סעיף 326 קובע שבהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, המשכיר הוא החייב בארנונה. ההבחנה בין שכירות של שנה או יותר לבין שכירות קצרה ממנה היא הבחנה של הפקודה, ולא של ההסכם בין הצדדים. משכיר שהשכיר לתקופה קצרה משנה נשאר החייב כלפי הרשות, גם אם סיכם עם השוכר שהשוכר יישא בתשלום.

במצב כזה נדרשת הפרדה בין שני מישורים. כלפי הרשות, החיוב נשאר על המשכיר. בין הצדדים, ההסכם יכול לקבוע הסדר פנימי. את ההסדר הזה יש לבדוק עם רואה חשבון, שכן הוא משפיע על רישום ההוצאה ועל אופן החיוב.

שכירות משנה: סעיף 327 והחלק היחסי

סעיף 327(א) לפקודת העיריות קובע שאם הושכרו חדר או חדרים בבניין לדייר משנה, יגבה מחזיק הבניין מדייר המשנה חלק יחסי מסכום הארנונה ששילם או שיש לשלמו בעד הבניין. שיעורו של החלק היחסי יהיה כיחס שבין שוויו לצורך ארנונה של המושכר לבין שוויו של כל הבניין.

סעיף 327(ב) קובע שדייר משנה ששילם למחזיק יקבל ממנו קבלה ובה יצוינו תאריך התשלום וסכומו, וכן החצרים והתקופה שבעדם שולם. הקבלה אינה עניין פורמלי בלבד; היא הראיה לחלוקה הפנימית בין מחזיק הבניין לבין דייר המשנה.

המכירה: התעודה לטאבו לפי סעיף 324

סעיף 324(א) לפקודת העיריות קובע שלא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס אלא אם הוצגה לפני הרשם תעודה חתומה בידי ראש העירייה או מי שהוא הסמיך לכך, המעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה סולקו במלואם או שאין חובות כאלה. זהו השלב שבו חוב ארנונה הופך לחסם לרישום ההעברה, ולא רק לחיוב שוטף.

סעיף 324(ג) קובע שאין להשיג על העברת מקרקעין רק משום שלא נתקיימו בה הוראות סעיף קטן (א) או משום שהתעודה נמצאה פגומה. סעיף 324(ד), שנוסף בתיקון מס' 152 לפקודה משנת התשפ"ג-2023, קובע שרישום משכנתה על נכס אינו טעון הצגת תעודה כאמור בסעיף קטן (א). משכנתה, אפוא, אינה נחסמת באותה תעודה שחוסמת העברה.

לעסק שמחפש נכס מתאים לפני חתימה, לוח הנכסים הוא נקודת הפתיחה, ושם גם המקום לבדוק את מצב החובות של הנכס לפני שמתקדמים. מדריך מפרט לבדיקת מחסן לוגיסטי לפני חתימה נמצא במה לבדוק במחסן לוגיסטי לפני חתימה.

מה השטח והסיווג עושים בדרך — ומה הרשות לא רשאית לשנות

תקנה 3(ב) לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007, קובעת שלצורך הטלת ארנונה לשנת כספים מסוימת רואים את סך שטחו של נכס כסך השטח כפי שחושב לשנת הכספים הקודמת, זולת אם נתגלתה טעות בחישוב השטח שאינה תוצאה של שיטת חישוב שונה. תקנה 5(א) לאותן תקנות קובעת שמועצה לא תשנה בשנת כספים מסוימת סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס באופן המשפיע על סכום הארנונה, ואולם רשאית היא לשנות סיווג של נכס אם בפועל השתנה השימוש בו.

ההבחנה בין שטח לבין סיווג חשובה לעסק שנכנס לנכס. החלפת מחזיק אינה משנה את שטח הנכס, אך שינוי שימוש בפועל יכול להצדיק שינוי סיווג. המדרגות בצו הן מדרגות שטח במטרים רבועים, ולא מדרגות שווי; התעריף נקבע לפי סוג הנכס, השימוש, המקום והשטח. הרחבה על כך נמצאת בארנונה לעסקים: למה הכפלה בתעריף נותנת מספר שגוי, שעוסק במדרגות שטח בלבד.

המשקל של הסיווג ניכר בהשוואה בין צווים. על מבנה של 5,000 מ"ר בסיווג "מבנים המשמשים לאחסנת טובין בתשלום" בצו הארנונה של עיריית אשדוד לשנת 2025 (עמוד 9) החיוב הוא 501,916.50 ₪ לשנה, שהם 41,826.38 ₪ לחודש. שלושה חודשים בחיוב הזה הם 125,479.13 ₪. על מבנה של 5,000 מ"ר בסיווג "מחסנים לוגיסטיים" בצו המסים של עיריית חיפה לשנת 2024 (עמוד 22), בסימול ע2, החיוב הוא 682,091.60 ₪ לשנה, שהם 56,840.97 ₪ לחודש. אותו שטח, שני צווים, שני מספרים.

לעסקים הפועלים באזור אשדוד, ארנונה באשדוד מרכזת את הנתונים הרלוונטיים לעיר. נכס שעומד ריק מחייב בדיקה נפרדת של מצב החיוב, והמדריך פטור ארנונה לנכס ריק עוסק בשאלה הזו.

שאלות נפוצות

מה קורה למי שלא מסר הודעה לעירייה על יציאה מהנכס?

החבות בשיעורי הארנונה נמשכת גם אחרי היציאה בפועל, שכן סעיף 325 קובע שהחיוב נפסק לאחר מסירת ההודעה בכתב. אדם שחדל להיות בעל או מחזיק חייב למסור הודעה, ואין באמור כדי לגרוע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה. את ההשלכות המדויקות יש לבדוק מול הרשות המקומית.

האם המשכיר נשאר חייב בארנונה כשהשוכר לא משלם?

בהשכרה לתקופה של שנה או יותר, כל עוד לא ניתנה הודעה לעירייה ובה פירוש שמו של השוכר, המשכיר חייב בארנונה שהשוכר היה חייב לשלם ולא שילם. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, המשכיר הוא החייב בארנונה. בשני המקרים מדובר בחבות כלפי הרשות, בנפרד מההסדר החוזי בין הצדדים.

מה חוסם רישום העברה בטאבו בגלל חוב ארנונה?

סעיף 324(א) קובע שלא תירשם העברה של נכס בפנקסי המקרקעין אלא אם הוצגה תעודה חתומה בידי ראש העירייה או מי שהוא הסמיך לכך, המעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה סולקו במלואם או שאין חובות כאלה. סעיף 324(ג) קובע שאין להשיג על העברת מקרקעין רק משום שלא נתקיימו הוראות סעיף קטן (א) או משום שהתעודה נמצאה פגומה.

האם רישום משכנתה דורש תעודה על סילוק חובות הארנונה?

לא. סעיף 324(ד), שנוסף בתיקון מס' 152 לפקודה משנת התשפ"ג-2023, קובע שרישום משכנתה על נכס אינו טעון הצגת תעודה כאמור בסעיף קטן (א). הדרישה חלה על העברת נכס, ולא על רישום משכנתה.

איך מחושב החיוב של דייר משנה?

סעיף 327(א) קובע שמחזיק הבניין יגבה מדייר המשנה חלק יחסי מסכום הארנונה ששילם או שיש לשלמו בעד הבניין, ושיעורו של החלק היחסי יהיה כיחס שבין שוויו לצורך ארנונה של המושכר לבין שוויו של כל הבניין. דייר משנה ששילם למחזיק יקבל ממנו קבלה ובה יצוינו תאריך התשלום וסכומו, וכן החצרים והתקופה שבעדם שולם.

האם הסכם בין הצדדים קובע מי חייב בארנונה?

ההסכם בין הצדדים מסדיר את היחסים ביניהם, ואילו הפקודה מסדירה את החבות כלפי הרשות. ייתכן מצב שבו החיוב כלפי הרשות מוטל על צד אחד, בעוד ההסכם מטיל את הנטל הכלכלי על הצד האחר. את ההשלכות יש לבדוק עם רואה חשבון או עורך דין, ובכפוף לבדיקה מול הרשות המקומית.

מה קורה כשהשטח או הסיווג משתנים עם החלפת המחזיק?

תקנה 3(ב) לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007, קובעת שלצורך הטלת ארנונה לשנת כספים מסוימת רואים את סך שטחו של נכס כסך השטח כפי שחושב לשנת הכספים הקודמת, זולת אם נתגלתה טעות בחישוב השטח שאינה תוצאה של שיטת חישוב שונה. תקנה 5(א) קובעת שמועצה לא תשנה בשנת כספים מסוימת סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס באופן המשפיע על סכום הארנונה, ואולם רשאית היא לשנות סיווג של נכס אם בפועל השתנה השימוש בו. הרחבה על משמעות הסיווג נמצאת בסיווג הארנונה הוא ההחלטה היקרה ביותר בנכס עסקי, והרחבה על חלוקה גאוגרפית נמצאת באזורי מס בארנונה.

המידע כאן אינו תחליף לייעוץ משפטי או חשבונאי, ואינו תחליף לבדיקה מול הרשות המקומית.