מי קובע את תעריף הארנונה לעסק, ומה העירייה לא רשאית לעשות

תעריף הארנונה לעסק נקבע בשלוש שכבות: החוק והתקנות קובעים את המסגרת, והצו השנתי של כל רשות קובע את הסכום בפועל. הרשות אינה חופשית לקבוע כל מספר שתרצה — היא מוגבלת ברצפה ובתקרה, בעדכון שנתי, ובכללי מדידה וסיווג. מה שכן נתון לשיקול דעתה המקומי הוא המקום שבו הנכס נמצא, וזה מה שמייצר פערים בין אזורים באותה עיר.

שלוש שכבות: החוק, התקנות, והצו של העירייה

השכבה הראשונה היא החוק. השכבה השנייה היא תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007. תקנה 2 קובעת שמועצה תטיל ארנונה כללית בכל שנת כספים בהתאם לתקנות אלה. השכבה השלישית היא צו הארנונה השנתי של הרשות עצמה, וזה המסמך שממנו מגיע המספר בחשבון.

התקנות קובעות את שיטת החישוב. תקנה 3(א) קובעת שחישוב שטחו של נכס יהיה במטרים רבועים, ושהארנונה תהיה הסכום המתקבל ממכפלת מספר המטרים הרבועים של הנכס בסכום הארנונה למטר רבוע. תקנה 4 קובעת שמועצה רשאית להטיל ארנונה על בניין לכל מטר רבוע בהתחשב בסוג הבניין, בשימושו ובמקום שבו הוא נמצא; על קרקע תפוסה לכל מטר רבוע בהתחשב במקום שבו היא נמצאת או בשימוש בה או בשני המבחנים כאחד; ועל אדמה חקלאית לכל מטר רבוע או דונם בהתחשב בשימוש בה.

ארבעת המשתנים האלה — סוג, שימוש, מקום ושטח — הם כל מה שהרשות רשאית להכניס לחישוב. התעריף אינו נגזר משווי הנכס. מדרגות שטח בצו הן מדרגות במטרים רבועים, לא מדרגות שווי.

רצפה ותקרה: מה התקנות קובעות לכל סוג נכס

תקנה 6 קבעה לשנת הכספים 2007 סכום מזערי לכל מטר רבוע לפי סיווג, ותקנה 7 קבעה לאותה שנה סכום מרבי. אלה שני הגבולות שמהם הרשות אינה רשאית לחרוג.

שני הסייגים החשובים לטבלה: כל הסכומים בה הם של שנת הכספים 2007 בלבד, והם מתעדכנים בכל שנת כספים לפי תקנה 8. כלומר, התקרה שאוכפת היום אינה המספר שרשום בטבלה. אין בידינו הערך המעודכן, ולכן אין להסיק מהטבלה אם תעריף מסוים בצו של עיר נמצא מתחת לתקרה, מעליה או קרוב אליה.

תקנה 11 מוסיפה נדבך: לעניין הסכום המזערי והמרבי, רואים את הארנונה על נכס שבתחום ועד מקומי כסכום המצטבר של הארנונה המוטלת עליו הן בידי הוועד המקומי והן בידי המועצה האזורית. תקנה 12 קובעת שאם לא הוטלה בשנת הכספים הקודמת ארנונה על סוג נכס, לא יפחת הסכום שתטיל עליו הרשות לראשונה מהסכום המזערי ולא יעלה על הסכום המרבי הקבוע לאותה שנת כספים.

העדכון השנתי, ומה נדרש כדי לחרוג ממנו

תקנה 8 קובעת שהסכום המזערי והמרבי שנקבעו לשנת 2007 מתעדכנים בכל שנת כספים בהתאם לשיעור העדכון או לפי כללי עדכון מיוחדים שיתקינו השרים לאותה שנת כספים. תקנה 1 מגדירה "שיעור העדכון" כמשמעותו בסעיף 7 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992.

חריגה מכללי העדכון היא מסלול נפרד. תקנה 10(א) קובעת שמועצה רשאית, באישור שר הפנים ושר האוצר או מי שכל אחד מהם הסמיך, להטיל ארנונה שלא לפי כללי העדכון, ובלבד שסכום הארנונה לא יעלה על הסכום המרבי ולא יפחת מהסכום המזערי; ולשנות סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס שלא כאמור בתקנה 5. זה המסלול שמכונה בקשה לאישור חריג.

תקנה 10(ב) קובעת שבקשה לאישור חריג תוגש עד תום שבועיים מהמועד האחרון לקבלת החלטה בדבר הטלת ארנונה כללית לפי סעיף 276 לפקודת העיריות, ושיצורף לה אישור של היועץ המשפטי של הרשות המקומית המבקשת. שני התנאים האלה — מועד הגשה ואישור היועץ המשפטי — הם תנאי סף, לא המלצה.

השטח: מה הרשות רשאית למדוד מחדש ומה לא

תקנה 3(ב) קובעת שלצורך שנת כספים מסוימת רואים את סך שטחו של נכס כסך השטח כפי שחושב לשנת הכספים הקודמת, זולת אם נתגלתה טעות בחישוב השטח שאינה תוצאה של שיטת חישוב שונה. הכלל הוא המשכיות: השטח נגרר משנה לשנה, אלא אם נמצאה טעות אמיתית — ולא שינוי בשיטה.

תקנה 3(ג) קובעת שייתוסף לשטחו של בניין כל שטח שניתוסף לו בפועל כתוצאה מבנייה במהלך השימוש בנכס, אם לא נכלל עדיין בחישוב השטח לשנה הקודמת. הרחבה שנבנתה בפועל נכנסת לחישוב; שינוי באופן המדידה אינו מכניס שטח חדש.

הסיווג: מתי מותר לשנות אותו

תקנה 5(א) קובעת שמועצה לא תשנה בשנת כספים מסוימת סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס באופן המשפיע על סכום הארנונה שרשאית הרשות להטיל, ואולם רשאית היא לשנות סיווג של נכס אם בפועל השתנה השימוש בו. המבחן הוא השימוש בפועל, לא ניסוח מחדש של הסיווג באותה שנה.

הסיווג הוא המשתנה בעל ההשפעה הגדולה ביותר על החשבון, ומדריך נפרד עוסק בו: סיווג הארנונה הוא ההחלטה היקרה ביותר בנכס עסקי.

למה "מחיר ארנונה לפי כתובת" היא שאלה נכונה

תקנה 4 מתירה לרשות להתחשב במקום שבו הנכס נמצא. זו הסיבה שאותו נכס, באותו סיווג ובאותו שטח, יכול להיות מחויב בשני סכומים שונים בתחומי אותה רשות.

צו הארנונה של עיריית אשדוד לשנת 2025 מחלק את שטח העירייה לחמישה אזורי מס, א עד ה, וצו המסים של עיריית חיפה לשנת 2024 משתמש בסימולים ע1, ע2 ו-ע3. בסיווג "מבנים המשמשים להפצת וחלוקת סחורות, אולמות תצוגה, ארכיונים" בצו אשדוד 2025 (עמוד 8), מבנה של 5,000 מ"ר מחויב ב-658,745.80 ₪ לשנה באזור א וב-559,890 ₪ לשנה באזור ה — הפרש של 98,855.80 ₪ לשנה על אותו מבנה ובאותו סיווג.

המנגנון עצמו מתואר במדריך נפרד: אזורי מס בארנונה. את הצווים עצמם אפשר לאתר לפי עיר: ארנונה, ולמשל ארנונה באשדוד.

ההנחה היחידה שאינה תלויה במצב העסק

תקנה 13 קובעת שהמועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור שלא יעלה על 2 אחוזים למי שמשלם ארנונה כללית בתשלום אחד בתחילת שנת הכספים ולא יאוחר מיום 15 בפברואר של אותה שנה. זו הנחה שמותנית במועד התשלום ובאופן התשלום, ולא בסוג הנכס, בשימוש בו או במצבו של העסק.

ההנחה הזו אינה משנה את התעריף — היא מופחתת מהסכום שמשולם. את התעריף עצמו קובעים הסיווג, השימוש, המקום והשטח.

שאלות נפוצות

מי קובע את תעריף הארנונה בפועל — העירייה או המדינה?

שניהם, בשתי שכבות שונות. המדינה קובעת בתקנות את הרצפה והתקרה ואת כללי העדכון, והמועצה של הרשות המקומית קובעת בצו השנתי את הסכום בתוך המסגרת הזו. תקנה 2 קובעת שמועצה תטיל ארנונה כללית בכל שנת כספים בהתאם לתקנות.

האם הרשות רשאית לשנות את הסיווג של נכס בשנה שבה לא השתנה השימוש?

תקנה 5(א) קובעת שמועצה לא תשנה בשנת כספים מסוימת סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס באופן המשפיע על סכום הארנונה שרשאית הרשות להטיל. החריג בתקנה הוא שינוי סיווג של נכס אם בפועל השתנה השימוש בו. כלומר, המבחן הוא השימוש בפועל.

מה קורה למי שהשטח בנכס גדל בעקבות בנייה?

תקנה 3(ג) קובעת שייתוסף לשטחו של בניין כל שטח שניתוסף לו בפועל כתוצאה מבנייה במהלך השימוש בנכס, אם לא נכלל עדיין בחישוב השטח לשנה הקודמת. השטח שנוסף בפועל נכנס לחישוב, בכפוף לכך שלא נכלל קודם.

מתי נדרש אישור חריג, ומי מאשר אותו?

תקנה 10(א) קובעת שמועצה רשאית, באישור שר הפנים ושר האוצר או מי שכל אחד מהם הסמיך, להטיל ארנונה שלא לפי כללי העדכון, וכן לשנות סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס שלא כאמור בתקנה 5. הסכום החריג לא יעלה על הסכום המרבי ולא יפחת מהסכום המזערי. תקנה 10(ב) קובעת שהבקשה תוגש עד תום שבועיים מהמועד האחרון לקבלת החלטה בדבר הטלת ארנונה כללית לפי סעיף 276 לפקודת העיריות, ושיצורף לה אישור של היועץ המשפטי של הרשות המבקשת.

האם אפשר לדעת אם התעריף בעיר מסוימת חורג מהתקרה?

לא מהנתונים שבידינו. הסכומים המזעריים והמרביים הידועים הם של שנת הכספים 2007 בלבד, ותקנה 8 קובעת שהם מתעדכנים בכל שנת כספים בהתאם לשיעור העדכון או לפי כללי עדכון מיוחדים. הערך המעודכן של התקרה לשנה נוכחית אינו בידינו, ולכן אין להסיק מהטבלה על מיקומו של תעריף עירוני ביחס אליה.

איך מחשבים את הארנונה על נכס עסקי?

לפי תקנה 3(א), הארנונה היא הסכום המתקבל ממכפלת מספר המטרים הרבועים של הנכס בסכום הארנונה למטר רבוע. בפועל הסכום למטר נקבע לפי הסיווג, השימוש, המקום והשטח, ולכן החישוב תלוי בפרטי הצו של אותה רשות. מדרגות השטח בצו הן מדרגות במטרים רבועים, ומדריך נפרד עוסק בכך: ארנונה לעסקים: למה הכפלה בתעריף נותנת מספר שגוי.

האם ההנחה על תשלום אחד תלויה במצב העסק?

לא. תקנה 13 קובעת שהמועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור שלא יעלה על 2 אחוזים למי שמשלם ארנונה כללית בתשלום אחד בתחילת שנת הכספים ולא יאוחר מיום 15 בפברואר של אותה שנה. התנאי הוא מועד ואופן התשלום, ולא מאפייני הנכס או העסק.

---

המידע במדריך זה הוא כללי ואינו תחליף לייעוץ מקצועי. כל היבט של הוצאה מוכרת, מע"מ, פחת או מיסוי יש לבדוק עם רואה חשבון, וכל שאלה על חישוב הארנונה בפועל יש לבדוק מול הרשות המקומית ומול יועץ משפטי.